2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기 주요 지역을 대상으로 한 부동산 규제 강화 정책을 발표했다.
이른바 ‘10.15 부동산 대책’은 토지거래허가제 재도입과 대출·세제 규제 강화를 골자로 하며, 지난 9개월간의 규제 완화 기조를 뒤집는 강력한 전환점으로 평가된다.
이번 조치는 서울 전역을 포함한 수도권 집값 급등세와 거래 과열 현상에 대한 대응으로, 정책의 흐름이 다시 규제 중심으로 이동했음을 시사한다.
정부는 실수요자 보호와 투기 수요 차단을 동시에 목표로 설정하며, 범정부 차원의 대대적인 단속 체계까지 구축하겠다고 밝혔다.
 |
| 2025년 10월, 서울 강남권 일대 아파트 전경. 고밀도 주거지역은 이번 토지허가제 지정의 핵심 대상이 됐다. 출처: 인스타그램 |
정부가 밝힌 규제 확대의 배경
※ 본 글은 2025년 10월 15일 기준 발표 내용을 정리한 것입니다. 정책의 세부 조건은 향후 변경될 수 있으므로 반드시 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
서울 및 경기 일부 지역의 주택가격 상승률과 거래량이 빠르게 증가하고 있다.
특히 강남3구와 경기 남부권(분당·과천 등)을 중심으로 재건축·재개발 기대감이 높아지며 갭투자 수요가 유입되고 있다는 분석이 지배적이다.
정부는 이러한 흐름이 투기적 자본 유입 → 가격 비정상 상승 → 실수요자의 진입 장벽 강화로 이어지고 있다고 판단했다.
여기에 글로벌 금리 인하 기조와 유동성 확대 가능성이 겹치면서, 부동산 자산 선호도가 다시 급상승하는 상황이었다.
지정 지역과 규제 내용 요약
지정 지역 확대
- 조정대상지역 및 투기과열지구
- 기존: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
- 신규: 서울 21개 자치구 전체 + 경기 12개 지역
- 과천, 광명, 하남, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕
- 토지거래허가구역
- 위 지역 내 아파트 및 연립·다세대 포함
- 2025년 10월 20일부터 허가 의무 발생
대출 및 금융 규제
| 주택 시가 | 주담대 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 | 현행 유지 |
| 15억 ~ 25억 원 이하 | 최대 4억 원 | 한도 축소 |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 | 대폭 축소 |
- 스트레스 금리: 1.5% → 3.0%
- DSR 계산 시 전세대출 이자상환분 포함
- LTV: 무주택자 40%, 유주택자 0%
세제 및 거래 제한
- 다주택자 취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 이상 12%
- 양도세 중과 유예는 2026년 5월까지 유지
- 전매 제한: 수도권 3년
- 재건축 조합원: 1인 1주택 공급 제한
- 조합원 지위 양도 불가(지정일 이후 조합 설립 인가 시)
범정부 단속 체계 구축
정부는 국무총리 산하에 부동산 불법행위 감독기구를 신설하고, 국세청·경찰청·금융위 등과 함께 다음과 같은 대응에 나선다.
- 허위 거래 신고 및 가격 띄우기 조사
- 초고가 주택 및 증여 거래 검증
- 재건축·재개발 비리 수사
- 부동산 탈세 신고센터 운영
- 841명 규모 경찰 특별단속팀 편성
이는 단순한 규제 강화 차원을 넘어, 거래 질서 회복과 자산 시장의 공정성 확보를 목표로 한다.
공급 대책은 병행 추진
이번 대책은 규제만이 아닌 공급 확대로도 구성된다.
정부는 2026~2030년 수도권 135만 호 공급 계획을 가속화하며, 연내 주요 법안과 제도 정비를 완료하겠다고 밝혔다.
- 민간 정비사업 인허가 개선
- 도시정비법 개정안 추진
- 노후 영구임대주택 2.3만 호 재건축
- 신축 오피스텔 7천호 매입임대 추진
- 서울 4천호 신규 공급 (성대야구장 등)
실수요자와 투자자에 미치는 영향
실수요자는 청약 요건 강화, 대출 한도 축소, 실거주 요건 강화 등으로 자금 계획의 재설계가 필요하다.
투자자는 갭투자 봉쇄와 DSR 반영 강화로 인해 레버리지 활용이 사실상 불가능해진 구조다.
전문가들은 이번 대책이 서울 및 경기 남부권의 단기 거래량 감소와 가격 안정에는 일정 부분 효과가 있을 것으로 전망하지만, 과도한 규제는 실수요까지 위축시킬 수 있다는 이중 효과도 경계해야 한다고 지적했다.
관련 Nysight
정책의 의미와 향후 전망
이번 ‘10.15 부동산 대책’은 정책 방향이 다시 규제 중심으로 선회했음을 명확히 보여준다.
이는 단기적인 가격 억제보다는 시장 안정 기반을 다시 구축하려는 시도로 해석할 수 있다.
정부는 향후 시장 상황에 따라 추가적인 규제 조치도 가능하다고 언급했으며, 세제 개편, 공급 정책과 연계해 다층적 정책 효과를 추구하는 구조다.
그러나 시장의 핵심 변수는 여전히 심리와 기대감이다.
실수요자와 투자자는 정책 변화의 실효성과 지속성을 냉정하게 평가한 후, 보유 전략과 자금계획을 재조정할 필요가 있다.
📌 참고자료
면책 문구:
본 글은 정책 발표 기준일(2025년 10월 15일) 기준 정보를 기반으로 작성되었습니다. 정책 조건과 지정 지역은 변경될 수 있으므로, 반드시 정부 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.
0 댓글