2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된다. 정부는 일몰 기한을 예정대로 유지하겠다고 공식 발표했다. 이에 따라 조정대상지역 내 다주택자의 양도세 부담은 다시 크게 달라질 전망이다.

이번 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 세율 복귀가 아니다. 계약 체결 시점, 잔금 기한, 무주택자 매수 여부에 따라 적용 방식이 달라진다. 정책은 같지만, 개인별 세부담은 구조에 따라 크게 달라진다.


종료 전 매물 증가 가능성과 종료 후 매물 잠김 가능성도 함께 거론된다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 정책 이슈이자 자산 전략 변수이기 때문이다.

2026년 다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 정부 브리핑 현장
2026년 2월 12일 관계부처 합동 브리핑에서 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방안이 발표되고 있다. 출처: 대한민국 정책브리핑

다주택자 양도세 중과 유예 종료, 무엇이 달라지나

정부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동 브리핑을 통해 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 5월 9일로 확정했다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 조정대상지역 내 다주택자에게는 중과세율이 다시 적용된다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 적용되는 중과세율 구조와 조정대상지역 현황
다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 적용되는 중과세율 및 조정대상지역 현황. 출처: 대한민국 정책브리핑

  • 2주택자: 기본세율 + 20%포인트
  • 3주택 이상: 기본세율 + 30%포인트
기본세율(6~45%)에 가산세율이 더해지는 구조다. 양도차익이 큰 경우 실질 세부담은 급격히 증가할 수 있다.

특히 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제될 수 있다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순 가산세율 문제가 아니라 공제 구조 변화까지 포함한다는 점이 핵심이다.


계약 기준과 4~6개월 잔금 유예 규정

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 확정되었지만, 정부는 계약 체결분에 대해 한시적 유예를 허용했다.
  • 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산): 5월 9일까지 계약 후 4개월 내 잔금·등기 시 기본세율 적용
  • 신규 지정 조정대상지역: 5월 9일까지 계약 후 6개월 내 잔금·등기 시 기본세율 적용
다만 가계약이나 사전 약정은 인정되지 않는다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙되어야 한다.

과세 기준일은 계약일이 아니다. 잔금 지급일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날이 양도일이 된다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 국면에서는 일정 관리가 세액을 좌우한다.


무주택자 매수 예외와 실거주 의무 완화

이번 다주택자 양도세 중과 유예 종료 보완책의 핵심은 무주택자 매수 예외다.

다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우, 일부 규제가 완화된다.
  • 임대 중 주택의 실거주 의무는 최초 임대차 계약 종료일까지 유예
  • 단, 2028년 2월 11일까지는 입주 필요
  • 전입신고 의무는 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차 계약 종료일로부터 1개월’ 중 늦은 시점까지 유예
무주택자 여부는 토지거래허가 신청일 또는 대출 신청일 기준으로 판단된다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료는 실수요자 중심 거래를 유도하려는 정책적 의도가 담겨 있다.


시장 영향: 매물 증가와 매물 잠김 가능성

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 시장에서는 단기 매물 증가 가능성이 제기된다.

일부 전문가들은 5월 9일 이전 계약 수요가 늘어날 수 있다고 본다. 3월 이사철과 맞물려 거래가 일시적으로 확대될 가능성도 거론된다.

다만 가격 조정이 본격화될지는 불확실하다. 대출 규제와 매수 심리 위축이 동시에 작용하기 때문이다.

반대로 5월 9일 이후에는 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 세부담이 급증하면 보유 전략으로 전환할 가능성도 있다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료, 무엇을 점검해야 하나

다주택자 양도세 중과 유예 종료 국면에서 필요한 것은 판단이 아니라 점검이다.
  1. 보유 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인
  2. 세법상 주택 수 산정에 분양권·입주권 포함 여부 검토
  3. 계약 체결 가능 일정과 잔금 기한 계산
  4. 중과 적용 시 예상 양도세 시뮬레이션
이번 사안은 ‘지금 팔 것인가’의 문제가 아니다. ‘내 구조에서 중과세율이 적용될 경우 세부담이 얼마인가’를 계산하는 문제다.


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인사이트: 세율보다 중요한 것은 구조다

다주택자 양도세 중과 유예 종료는 세율 변화 이상의 의미를 갖는다. 계약 기준, 지역 구분, 무주택자 예외 여부에 따라 결과는 달라진다.

정책은 동일하지만 적용 구조는 개인별로 다르다. 세율만 보고 결론을 내리기보다, 요건을 정확히 이해하는 것이 우선이다.

트렌드는 변하지만 제도는 구조로 남는다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료에서 중요한 것은 속도가 아니라 정확성이다. 세금은 뉴스가 아니라 계산의 영역이기 때문이다.

📌 참고자료

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본 글은 투자 조언이 아닙니다. 투자 판단과 책임은 독자에게 있습니다. 그리고 세부 요건·일정은 변동될 수 있으니, 공식 안내를 최종 확인하십시오.